『リノベーション・リフォームは たてもの『再生』工房 nakasen』 

アパートオーナー・2代目オーナー様、アパートをお持ちの経営者様

アパートの空室でお悩みの方へ( 空き室を高付加価値化 )

道路沿いを車などで走っていると、新しいアパートがあちらこちらで建設されているのをよく見かけます。

そんな中、古くなったアパート・家屋では空室がよくあります。

現に日本の家屋の8~10件に1部屋は空室となっており、ここ延岡や日向でも例外ではありません。

 

『新築物件』『築浅物件』というのはある意味プレミア的な要素が強く、入居者の募集も比較的難しくありません。しかし10年ぐらい経過すると場合によっては空室が目立ってきます。

 

不動産屋さんに頼んでいても最終的に決めるのは入居者の方ですから、限界があります。

 

不動産屋さんは建築やデザインのプロではありません。

あくまで建物の取引やアパート、マンションなどの管理に関するプロなのです。

 「不動産屋さんに任せている」という考えのオーナーさんは今の時代危険です。

 

税理士さんも税金等のプロですが、経営のプロではありません。

 

 

アパートもオーナーも時代と共に変わらなければ、新しいアパートがたくさん建っている今日、満室経営をするのはかなり難しいでしょう。

『もう古いから・・・』はではなく、入居がどうも悪いというアパートは何かしらの原因があるはずです。

古くても、駐車場が無くても、満室のアパートはここ延岡にもたくさんあります。

 

キッチンまわりを新しくしただけでは、なかなか他との差別化は難しい・・・
キッチンまわりを新しくしただけでは、なかなか他との差別化は難しい・・・
和室アパート 畳の部屋は若い方にはあまり受け入れられにくい
和室アパート 畳の部屋は若い方にはあまり受け入れられにくい

オシャレに住もうという方は部屋もきれいに使ってくれる方が多い。(使い方が荒くドアの補修が必要になってしまった物件)
オシャレに住もうという方は部屋もきれいに使ってくれる方が多い。(使い方が荒くドアの補修が必要になってしまった物件)
和室にクロスを貼って天井はそのままの部屋、よく行っているリフォーム工事だが差別化は図りにくい
和室にクロスを貼って天井はそのままの部屋、よく行っているリフォーム工事だが差別化は図りにくい

選ぶならオシャレな部屋の方がいい
選ぶならオシャレな部屋の方がいい

アパート・マンションはは何もしなくても・・・

・建物の老朽化は進みます

・取り替え部分や設備も古くなります

・固定資産税も入居者がいるいないにかかわらず、支払わなければなりません。

 

 

入居者をUPするためにリフォームを考えます。しかしクロスを張り替えた、トイレを洋式に変えたなどの原状回復だけでは、当然築年数が浅い物件の方が好まれる傾向があります。

どうせならおしゃれな物件に住みたいもの!!

 

アパートに住まわれる方は主に20~40代の方が中心です。

私たちが作っているのは『ここで良い』といわれる住まいではなく『ここが良い!!』と呼ばれる住まいを提供しなければなりません。

 

特徴のある若い人向けのデザイン賃貸住宅を作って他のアパートと差別化をしてみませんか?

 

多少古いものでもそれをデザインとして新しい価値を吹き込めば、コンクリートむき出しや、穴の開いた柱、古めかしい内装でもオシャレな空間になります。

 

当社の改修例 ここは和室でした
当社の改修例 ここは和室でした

新しいものだけが価値があるとは限りません。

築30年でも40年でも建っている家やアパートでも改修すれば魅力あるものは街にたくさんあります。

 

今の時代古いアパートを壊して、また新しいアパートを建設するのも一つの手ですが、アパートが供給過多になっている今の時代、資産をもっと有効利用する方が賢明です。

 

アパートの再建築の場合、建物によっては撤去費用だけでも1,000万円以上かかることもあります。

当社の改修前の和室、入居者は数年決まらず・・・
当社の改修前の和室、入居者は数年決まらず・・・
当社のリノベーションで改修した部屋
当社のリノベーションで改修した部屋

上記の写真は実際築40年ぐらいの古い物件で入居者もいなかった物件が、リノベーションして新しく価値を吹き込んだ部屋です。

家賃も以前は50,000円で場所や広さを考えると安い家賃でした。しかし改修後は58,000円になりましたが、それでも『ここが良い!』と速攻で決めてくれました。

年間家賃収入もで600,000円から696,000円と約10万円のアップです!

利回りも約26%です。

 

決め手は設備や清潔さもありますが、この空間を気に入ってくれました。

アパートではなかなか『空間』というコトバで決まることはないので、これがまさしくリノベーションではないでしょうか。

 

私どもはアパート経営の知識を活かし、改修費用として目安や改修後の家賃設定、周辺状況、メンテナンスや入居率アップの方法など経験を活かした内容をご提案しております。

やみくもにお金をかければよいというものではありません。 賃貸住宅は経営です。

 

長期に入居者を確保できる環境を整えていかなければなりません。外部塗装や防水も必要です。

また敷金、礼金、駐車場、管理、家賃滞納、入居者管理などの検討も必要です。

 

 

アパート経営者は常に努力していかないと、今の時代満室経営することは至難の業です。

アパート改修は当社は以下のようなリノベーション工事を行っています。

1、特徴あるデザイン、新築にはできない空間で他のアパートとの差別化を図っています。

当社では改修後のイメージ図をご提示しています
当社では改修後のイメージ図をご提示しています

住まいのニーズは絶えず進化しています。一昔前の間取り、内装では現在のニーズに対応できていないアパートは残念ながら選ばれていない可能性があります。
たくさんの新築アパートが乱立している昨今、そのアパートの差別化を図らなくてはいけません。
家賃を下げたり、ペット可にする方法もありますが、私どもは特徴有るオシャレなリノベーションするという形で差別化を行うことをお勧めしています。

私どもが作る住まいは『ここが良い!!』といわれる住まいを創ります!

2、マーケティング(市場調査)を実施し、アドバイスを行います。

周辺状況やニーズ、入居者層のターゲット選定、価格設定、工期金額の設定などをご提示。
周辺状況やニーズ、入居者層のターゲット選定、価格設定、工期金額の設定などをご提示。

周辺地域のアパート等を調査して、その周辺に住みたい方がどのような方が多いのか、家賃、ニーズなどのヒアリングなどを元にそのアパート問題点を精査し、入居されるターゲットの選定改修後の家賃設定、工事金額と家賃設定のバランス、敷金・礼金などのアドバイスを行い、改修を行います。

 

3、原状回復費用が最小限になる作りをご提案しています。

借りる方を選ぶ家賃・内装にすれば、使い方が荒いお客さんも減る。(壁紙で穴を隠していたアパート住人)
借りる方を選ぶ家賃・内装にすれば、使い方が荒いお客さんも減る。(壁紙で穴を隠していたアパート住人)

アパート経営で問題になるのが原状回復費用。敷金を超えた回復費用が発生するとトラブルもよくおきます。
その費用を抑えられれば、入居者の方にもオーナー様にもうれしいことはありません。

オシャレな空間にすることで、住まい手が大切にその部屋を使ってくれるなどのメリットがあります。


オシャレな部屋で、原状回復もやりやすい多少傷がついていてもあまり目立たない、場合によってはオーナー様自身で、補修することができるような作りにすることも可能です。

今後の賃貸住宅における方向性、時代、税金、大家の活動などが書いてある記事をご紹介します。

賃貸物件が今後はもっと余ってくる。今後の有効活用が問われてくれることなど
「家余りで賃貸住宅事情はこう変わる」H24.4.24日本経済新聞.pdf
PDFファイル 279.7 KB
アパートの相続・税金などについての記事
「収益を生む資産活用」H24.4.22日本経済新聞.pdf
PDFファイル 465.4 KB
大家自らが動いていくければならない時代等記事
「不動産投資汗かく大家」H24.4.24日本経済新聞.pdf
PDFファイル 238.9 KB